Anh Hùng ở Yên Bái, làm việc tại Hà Nội, đã dành dụm tiền để mua đất ở ngoại thành. Qua giới thiệu, anh biết một mảnh đất giá tốt nhưng chưa có sổ đỏ. Anh Tâm, người bán, cam kết sẽ hoàn trả tiền cọc nếu có vấn đề pháp lý và hai bên đã ký hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, anh Hùng luôn lo lắng về rủi ro mất tiền.
Luật sư Hoàng Thị Hương Giang cho biết, theo Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Việc đặt cọc đất chưa có Giấy chứng nhận có thể gặp rủi ro vì bên nhận cọc có thể không phải chủ sử dụng đất hợp pháp. Giấy chứng nhận là căn cứ xác nhận chủ sử dụng đất. Nếu không có Giấy chứng nhận, không có cơ sở xác định người bán có phải chủ sử dụng hợp pháp hay không, và hợp đồng đặt cọc có thể vô hiệu.
Luật sư Giang nhấn mạnh rằng, tranh chấp dễ phát sinh nếu các bên không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng đặt cọc. Đối tượng của hợp đồng đặt cọc là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và phải có Giấy chứng nhận. Mục đích đặt cọc là để hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng trong thời hạn nhất định. Nếu thỏa thuận không rõ ràng hoặc không thể thực hiện, tranh chấp rất dễ xảy ra.
Để tránh rủi ro, luật sư Giang khuyên mọi người nên tỉnh táo khi đặt cọc mua đất. Chỉ nên mua đất có pháp lý rõ ràng, đã có Giấy chứng nhận, không tranh chấp, không vướng quy hoạch.
