Giá Đất “Đúng”: “Kim Chỉ Nam” Cho Nhà Đầu Tư Bất Động Sản 2025?
Luật Đất đai 2024 với nhiều thay đổi đang tạo ra những biến động lớn trên thị trường bất động sản. Liệu đâu là giá đất “đúng” để nhà đầu tư có thể an tâm xuống tiền và tối ưu lợi nhuận?
Khát Vọng Tăng Trưởng Hai Con Số và Điểm Nghẽn Thể Chế
Phó Thủ tướng Nguyễn Chí Dũng đã chỉ ra rằng, nếu không tháo gỡ được những điểm nghẽn về thể chế, đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai và môi trường đầu tư, thì tăng trưởng cao hai con số sẽ chỉ dừng lại ở khát vọng.
Theo thống kê, hiện có 2.887 dự án đang vướng mắc, với tổng vốn đầu tư lên tới 235 tỷ USD và diện tích đất lên đến 347.000 ha trên toàn quốc. Điều này cho thấy tầm quan trọng của việc giải quyết các vấn đề liên quan đến giá đất để khơi thông nguồn lực và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Bảng Giá Đất Mới: Cán Cân Lợi Ích và Nỗi Lo Của Doanh Nghiệp
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/1/2025 với những thay đổi trong bảng giá đất theo hướng tiệm cận với thị trường. Mục tiêu là bảo đảm công bằng, hài hòa lợi ích giữa các bên: người chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần đóng góp ngân sách tương xứng, người bị thu hồi đất được đền bù xứng đáng theo giá thị trường.
Tuy nhiên, chính sách mới cũng làm phát sinh nỗi lo cho doanh nghiệp khi chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng lên. Câu hỏi đặt ra là làm sao để thu tiền sử dụng đất hợp lý với khung giá đất mới, đặc biệt khi doanh nghiệp tích lũy quỹ đất để phát triển đô thị, hạ tầng giao thông?
Ba Mục Tiêu Của Chính Sách Giá Đất “Đúng”
Theo các chuyên gia, một chính sách đúng về giá đất cần thỏa mãn ba mục tiêu chính:
-
Cân đối lợi ích: Giá đất phải phù hợp, cân đối lợi ích giữa bên bị thu hồi và bên phát triển, phản ánh giá cả giao dịch và chi phí phát triển hạ tầng. Nếu không, tranh chấp là điều khó tránh khỏi.
-
Tiếp cận đất đai: Giá đất phải bảo đảm khả năng tiếp cận đất đai cho các mục tiêu phát triển. Nếu không, nhà phát triển bất động sản sẽ giảm quy mô, giảm nguồn cung, gây tăng giá đột biến.
-
Nguồn thu ngân sách: Giá đất phải bảo đảm không gây ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách Nhà nước. Cần có tầm nhìn dài hạn, áp dụng nhiều công cụ kỹ thuật về xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và bảo đảm nguồn thu từ đất chỉ là một phần trong tổng thu.
Bài Học Kinh Nghiệm Quốc Tế
Kinh nghiệm từ các nước cho thấy, mỗi quốc gia có đáp án riêng cho vấn đề xác định “giá đất đúng”, nhưng mẫu số chung vẫn là chính sách đất đai phải phù hợp với yêu cầu phát triển của xã hội.
- Trung Quốc: Thị trường đất đai mở cửa chậm chạp, đất nông nghiệp do Nhà nước quản lý tập trung và áp đặt giá khi chuyển đổi sang mục đích thương mại.
- Hàn Quốc: Xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất phân tách rõ ba mục tiêu: giá đất thị trường, giá đất phục vụ mục đích thu thuế và giá đất phục vụ cho các dự án bắt buộc di dời.
- Nhật Bản: Bổ sung thêm loại giá đất thứ tư (Rosenka) liên quan đến thuế khi chuyển nhượng thừa kế, tính theo độ dài mặt tiền. Xây dựng cơ chế phát triển đường sá, dồn điền đổi thửa, với quy định mỗi hộ gia đình được đền bù một phần từ kết quả của sự phát triển mới.
Việt Nam Cần Gì Để Có “Giá Đất Đúng”?
Việt Nam cần học tập kinh nghiệm quốc tế về kỹ thuật phát triển cơ sở dữ liệu giá đất. Cần phân định rõ “đúng với loại thị trường nào” vì mỗi thị trường (đất nông nghiệp, đất ở, đất cho mục tiêu thu thuế…) lại có những yêu cầu khác nhau.
Ngoài ra, cần tránh tập trung quá nhiều quyền lực cho chính quyền địa phương trong việc chuyển đổi đất nông nghiệp và giảm sự phụ thuộc của ngân sách Nhà nước vào nguồn gốc đất đai.
Với yêu cầu phát triển mới, cấu trúc quản lý mới, Việt Nam cần một chính sách đất đai mới, cụ thể là chính sách giá đất phù hợp với các mục tiêu phát triển. Cần xây dựng hệ thống thông tin đa lớp về giá đất phù hợp với tính chất phát triển khác nhau của từng khu vực, từng mục tiêu.
Nếu bạn là một nhà đầu tư bất động sản, hãy chủ động trang bị cho mình kiến thức về Luật Đất đai 2024 và các quy định liên quan đến giá đất. Đừng ngần ngại tìm kiếm sự tư vấn từ các chuyên gia để đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt và hiệu quả nhất.
