Luật Đất đai 2024 yêu cầu bảng giá đất phải dựa trên giá thị trường và cập nhật hàng năm. Tuy nhiên, việc này gặp khó khăn do thiếu dữ liệu giao dịch bất động sản minh bạch, tình trạng "hai giá", và cơ sở dữ liệu địa chính chưa đồng bộ. Các phương pháp định giá đất theo luật mới như so sánh trực tiếp, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh đều có hạn chế. Phương pháp so sánh trực tiếp bị ảnh hưởng bởi thị trường méo mó và thiếu giao dịch ở nhiều khu vực. Phương pháp thu nhập và thặng dư khó thu thập dữ liệu chi tiết, đặc biệt trong bối cảnh thị trường biến động. Phương pháp hệ số điều chỉnh thiếu chính xác do áp dụng chung cho toàn khu vực.
Năng lực của cán bộ định giá còn hạn chế, thiếu công cụ hỗ trợ và công nghệ. Các phương pháp định giá theo Nghị định 71 đơn giản nhưng không chuẩn mực tài chính, ví dụ như không chiết khấu dòng tiền trong phương pháp thu nhập và thặng dư. Để khắc phục, cần hoàn thiện cơ sở pháp lý và quy trình định giá, cụ thể hóa phương pháp theo từng loại đất và vùng miền, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất minh bạch, tăng cường đào tạo cán bộ, ứng dụng công nghệ và có chính sách hỗ trợ doanh nghiệp, người dân trong quá trình chuyển đổi sang bảng giá đất mới. Cần có lộ trình rõ ràng để giảm thiểu tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.
