Bà Giang Đỗ, Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Định giá Savills Việt Nam, đã chia sẻ về những khó khăn trong công tác định giá đất hiện nay mặc dù pháp lý đã quy định rõ bốn phương pháp định giá. Theo bà, khó khăn không nằm ở việc thiếu phương pháp mà ở khâu vận dụng và điều kiện áp dụng. Sự lệch pha giữa thực tế thị trường và bảng giá đất do nhiều địa phương vẫn áp dụng bảng giá từ Luật Đất đai 2013, trong khi bảng giá mới theo Luật Đất đai 2024 đang được chuẩn bị, gây ra sự chần chừ trong việc xác định giá đất cho dự án.
Bà nhấn mạnh việc thiếu dữ liệu là một nút thắt lớn, vì cả bốn phương pháp định giá đều cần thông tin giao dịch chuẩn xác. Thị trường Việt Nam thiếu một hệ thống dữ liệu giao dịch bất động sản đầy đủ và công khai. Việc đấu giá đất bị đẩy giá, tạo sóng ảo cũng gây nhiễu và khó phản ánh đúng giá trị thực.
Nguyên tắc thị trường cần đảm bảo giá đất phản ánh đúng giá trị mà người mua và người bán đồng thuận trong điều kiện giao dịch bình thường, minh bạch. Định giá đất theo thị trường phải dựa trên dữ liệu phản ánh thực trạng, thông tin quy hoạch và diễn biến cung cầu cần công khai, chuẩn xác và cập nhật thường xuyên. Việc nhìn nhận các xu hướng phát triển sắp tới như tác động của quy hoạch, hạ tầng, chính sách pháp lý mới cũng rất quan trọng.
Bà cho rằng việc đưa ra một mức giá đất chung cho các địa phương có mức phát triển tương tự là không phù hợp, vì mỗi khu đất có đặc điểm riêng biệt. Định giá chung dễ dẫn tới méo mó thị trường, gây mất công bằng và giảm động lực phát triển. Các cơn sốt đất do đầu cơ hay thông tin không chính thống làm cho việc định giá trở nên rủi ro.
Giải pháp là xây dựng hệ thống dữ liệu giao dịch bất động sản đồng bộ, minh bạch và kiểm soát được các giao dịch bất thường. Cần tổng hợp, xử lý và công bố công khai các thông tin như giá chuyển nhượng, kê khai thuế, hợp đồng công chứng, đồng thời loại bỏ các giao dịch mang tính đầu cơ hoặc có yếu tố liên kết để tạo giá ảo. Việc đẩy mạnh công khai quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng rất quan trọng để thị trường phát triển lành mạnh hơn.
