Thị trường căn hộ phía Nam đang chứng kiến sự cải thiện đáng kể về nguồn cung từ cuối năm 2024, tuy nhiên, tính thanh khoản của phân khúc này vẫn chưa thực sự bứt phá. Theo báo cáo của DKRA Group, trong hai tháng đầu năm 2025, khu vực này có 113 dự án căn hộ chào bán, với tổng nguồn cung sơ cấp lên đến hơn 12.000 căn. TP HCM và Bình Dương là hai tỉnh chiếm phần lớn nguồn cung, lần lượt là 55% và gần 40%.
Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trong giai đoạn này chỉ đạt khoảng 10%, tương đương 1.188 căn được tiêu thụ. Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ ở các tỉnh khác như Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu rất thấp. Bình Dương chỉ bán được 460 căn (9% nguồn cung), TP HCM bán được 452 căn, trong khi Long An và các tỉnh khác tiêu thụ số lượng rất ít. So với cùng kỳ năm trước, tỷ lệ tiêu thụ bất động sản năm 2025 liên tục giảm.
Số liệu từ Savills Việt Nam cho thấy năm 2024, Bình Dương có khoảng 7.000 nhà đất giao dịch thành công, tăng 200% so với cùng kỳ, nhưng 70% giao dịch đến từ nhà đầu tư TP HCM mua để tích lũy chờ tăng giá rồi bán lại. Thị trường căn hộ Bình Dương được nhận định cung đang vượt cầu. Năm 2024, tỉnh này chiếm 40% nguồn cung chung cư khu vực phía Nam với gần 10.000 căn chào bán. Giai đoạn 2019 - 2022, nơi đây đã đón hơn 45.000 căn hộ, phần lớn có giá bán từ trên dưới 40 triệu đồng/m2.
Trong 2 năm tới, nếu pháp lý thuận lợi, dự kiến Bình Dương có thêm 150.000 căn hộ mới triển khai với tầm giá từ 40-60 triệu đồng/m2. Savills Việt Nam dự báo Bình Dương có ít nhất 20.000-24.000 căn hộ mở bán từ nay đến năm 2027, đa phần là dự án trung và cao cấp.
Một trong những nguyên nhân chính khiến thanh khoản căn hộ phía Nam chưa bứt phá là sự thiếu đa dạng về sản phẩm và mức giá cao. Hơn 76% nguồn cung mở bán mới trong hai tháng qua thuộc phân khúc căn hộ cao cấp, với mức giá trên 75 triệu đồng/m2 tại TP HCM và trên 40 triệu đồng/m2 tại Bình Dương. Trong khi đó, phân khúc trung cấp và bình dân (dưới 35 triệu đồng/m2) rất hiếm, chủ yếu chỉ xuất hiện ở một vài dự án tại Long An.
Các dự án căn hộ mở bán đều là các dự án cũ, mở bán giai đoạn tiếp theo với giá điều chỉnh tăng từ 5-10%. Mặc dù các chủ đầu tư đã áp dụng nhiều chính sách khuyến mãi như chiết khấu thanh toán nhanh, kéo dài kỳ hạn thanh toán hay quà tặng mở bán, nhưng các biện pháp này không tạo ra hiệu quả rõ rệt.
Bà Cao Thị Thanh Hương từ Savills TP HCM cho rằng nhu cầu mua chung cư ở Bình Dương nặng về đầu tư, đầu cơ và ít tập trung vào ở thực. Nguồn cung đa dạng nhưng giá không phù hợp với thu nhập của số đông người dân địa phương, thêm vào đó thị trường đang khó khăn nên việc ra hàng càng khó. Các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên tìm hiểu sức hấp thụ và nhu cầu của địa phương, không chạy theo trào lưu thị trường để tránh rủi ro.
