Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến sự tăng giá mạnh mẽ ở phân khúc nhà ở xã hội, với mức giá tại một số dự án đã lên tới 60 triệu đồng/m2. Điều này tạo ra thách thức lớn cho người lao động có thu nhập thấp trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp.
Giá nhà ở xã hội tăng vọt
Một ví dụ điển hình là chung cư Đại Kim Building (quận Hoàng Mai), còn được gọi là nhà ở xã hội Đồng Mô, đã ghi nhận mức tăng giá đáng kể. Ban đầu, khi mở bán vào năm 2016, giá căn hộ ở đây chỉ khoảng 14 triệu đồng/m2, nhắm đến đối tượng là người lao động thu nhập thấp. Tuy nhiên, hiện nay, một số môi giới bất động sản đang chào bán căn hộ tại đây với mức giá lên tới 50 triệu đồng/m2.
Tương tự, khu nhà ở xã hội Rice City Linh Đàm (quận Hoàng Mai) có giá bán ban đầu vào năm 2014 là 15 triệu đồng/m2. Sau hơn một thập kỷ, giá bán hiện tại đã tăng lên tới 60 triệu đồng/m2 cho những căn hộ đã được trang bị đầy đủ nội thất.
Dự án Rice City Sông Hồng (quận Long Biên) mở bán vào năm 2018 với mức giá khoảng 13 triệu đồng/m2. Hiện nay, giá đã tăng lên mức 47-50 triệu đồng/m2, tương đương với mức tăng khoảng 20% mỗi năm.
Chung cư Ngô Thì Nhậm (quận Hà Đông), một trong những dự án nhà ở xã hội đầu tiên tại Hà Nội, mở bán vào năm 2010 với giá 8 triệu đồng/m2. Hiện tại, việc tìm kiếm một căn hộ có giá dưới 45 triệu đồng/m2 tại đây là rất khó khăn.
Dự án NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm) vừa mới hoàn thành, nhưng đã có những căn hộ được rao bán với mức giá hơn 50 triệu đồng/m2, cao gấp 25 lần so với giá gốc ban đầu.
Một dự án nhà ở xã hội khác tại Tam Trinh, phường Yên Sở (quận Hoàng Mai), vào năm 2017 có giá bán là 142 triệu đồng/m2, nhưng hiện tại đã tăng lên tới 60 triệu đồng/m2, tức là tăng hơn 4 lần so với thời điểm mở bán.
Tại các khu nhà ở xã hội như Ecohome 1 và 2 ở phường Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm, giá bán căn hộ cũng đã tăng mạnh, đạt mức khoảng 55 triệu đồng/m2. Với ngân sách khoảng 2 tỷ đồng, người mua có thể sở hữu một căn hộ có diện tích khoảng 36 m2.
Người nghèo khó khăn trong việc tìm kiếm nơi ở
Các chuyên gia bất động sản cho rằng nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tăng giá này là do sự mất cân đối kéo dài giữa cung và cầu. Nguồn cung nhà ở cao cấp thì dư thừa, trong khi phân khúc nhà ở bình dân lại quá ít. Thống kê cho thấy rằng 60% nguồn cung mới được bán ra trong quý II/2024 thuộc phân khúc cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) và hạng sang, tập trung chủ yếu ở một đại đô thị tại Hà Nội. Trong khi đó, phân khúc bình dân chỉ chiếm 7%.
Mặt khác, giá chung cư nói chung cũng đã thiết lập một mặt bằng giá mới, khi những dự án được chào bán với mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 đang dần trở nên khan hiếm. Nhiều dự án mở bán vào nửa đầu năm nay có mức giá dao động từ 60 đến 80 triệu đồng/m2. Với tình hình giá nhà hiện tại, người lao động buộc phải tìm đến những dự án nhà ở xã hội cũ, nhà tái định cư, tập thể cũ hoặc nhà ở thương mại đã xuống cấp, chấp nhận hy sinh các tiện ích và chất lượng dịch vụ để có được nhà ở tại khu vực trung tâm. Hoặc là họ phải lựa chọn phương án mua nhà ở khu vực ngoại thành.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, một chuyên gia kinh tế, cho biết rằng các khu nhà ở xã hội tăng giá mạnh chủ yếu nằm ở những khu vực có hạ tầng kỹ thuật và xã hội đã hoàn thiện, với đầy đủ các tiện ích như bệnh viện, trường học và trung tâm thương mại. Sự khan hiếm nguồn cung nhà ở giá rẻ cũng là một yếu tố góp phần đẩy giá các dự án nhà ở xã hội cũ lên cao.
Việc tăng giá nhà ở xã hội đã qua sử dụng lên mức 60 triệu đồng/m2 đang vượt quá khả năng chi trả của nhiều người dân có nhu cầu. Mặc dù giá cao tương đương với chung cư thương mại trung cấp, nhưng chất lượng của những dự án này lại khá kém so với mức giá rao bán và có xu hướng xuống cấp sau hơn chục năm sử dụng.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cảnh báo về hệ lụy từ đà tăng nóng của các phân khúc nhà ở, khiến nhiều đối tượng liên tục đầu cơ và ôm hàng chờ bán chênh lệch. Lợi dụng sự khan hiếm nhà ở vừa túi tiền, nhiều chủ nhà còn chào bán nhà xã hội khi chưa hết thời hạn 5 năm để hưởng lợi từ sự chênh lệch giá. Việc chuyển nhượng nhà xã hội khi chưa hết 5 năm tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua, bởi vi phạm Luật Nhà ở 2023, dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng có thể bị vô hiệu. Trường hợp người mua nhà từ chủ sở hữu không thuộc nhóm đối tượng được thụ hưởng, họ sẽ đối diện với nguy cơ bị thu hồi nhà.
Giá nhà ở xã hội tại Hà Nội tăng mạnh đang tạo ra nhiều thách thức cho người có thu nhập thấp trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp.
Để giải quyết vấn đề này về lâu dài, các chuyên gia cho rằng cần tăng cường đầu tư và phát triển nhà ở xã hội. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), việc tăng nguồn cung nhà ở xã hội là một giải pháp đột phá để thay đổi cục diện và tái cấu trúc thị trường địa ốc theo hướng lành mạnh và bền vững, đồng thời giúp đảm bảo an sinh xã hội.
