Bộ Tài chính đang xem xét hai phương án tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản để sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, phù hợp với thông lệ quốc tế và tăng tính công bằng.
Phương án 1: Thuế 20% trên lãi thực
Nếu người dân chứng minh đầy đủ giá mua và chi phí liên quan, thuế sẽ tính 20% trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua (lãi ròng). Phương án này tương đồng với thuế doanh nghiệp và đánh vào thu nhập thực tế.
Để thực hiện, cần:
- Cơ sở dữ liệu lịch sử giao dịch bất động sản đầy đủ, phản ánh đúng giá thực tế.
- Quy định rõ ràng về các khoản chi phí được trừ, chứng từ, hóa đơn và xác định giá vốn.
Hiện cơ quan thuế có thể tra cứu lịch sử giao dịch từ năm 2018, nhưng gặp khó khăn do giá giao dịch trên hợp đồng thường không đúng giá mua bán thực tế, gây khó khăn cho việc tính thuế theo lãi thực.
Phương án 2: Thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng
Tiếp tục áp dụng thuế suất 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng cho các trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan. Phương án này đơn giản, dễ thực hiện nhưng có thể không công bằng khi người bán bị đánh thuế ngay cả khi giao dịch lỗ.
Việc chứng minh chi phí hợp lệ cũng là một thách thức, bao gồm các chi phí xây dựng, sửa chữa, làm sổ đỏ, môi giới, lãi vay, bồi thường và các chi phí không có hóa đơn. Điều này gây khó khăn cho cơ quan thuế trong việc xác định chính xác thu nhập chịu thuế, đặc biệt khi người nộp thuế cố tình khai sai.
Ngoài ra, nhiều bất động sản chuyển nhượng hiện nay là tài sản thừa kế, cho tặng hoặc sở hữu từ lâu, không thể xác định giá gốc để tính thuế theo phương pháp mới. Do đó, Bộ Tài chính nhấn mạnh sự cần thiết của việc chuẩn hóa dữ liệu giao dịch bất động sản và hoàn thiện hành lang pháp lý trước khi áp dụng đại trà phương án tính thuế theo lãi ròng.
Việc lựa chọn phương pháp đánh thuế sẽ được quyết định trong quá trình sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân sắp tới, dựa trên mức độ hoàn thiện của hệ thống dữ liệu và khả năng quản lý của cơ quan chức năng.
