Đề xuất đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản đang gây nhiều tranh cãi trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam vừa trải qua giai đoạn khó khăn và đang trên đà phục hồi. Mặc dù chính sách này được kỳ vọng sẽ tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, nhưng nhiều chuyên gia lo ngại rằng nó có thể tạo ra những tác động tiêu cực, đặc biệt là khi áp dụng một cách máy móc, không phân loại đối tượng.
Nguy cơ đẩy giá nhà lên cao
Một trong những lo ngại lớn nhất là việc áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng có thể khiến giá nhà bị đẩy lên cao. Các nhà đầu tư, đặc biệt là những người tham gia thị trường thứ cấp, có thể sẽ cộng thêm khoản thuế này vào giá bán để bảo toàn lợi nhuận. Điều này sẽ tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà, những người vốn đã gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở tại các đô thị lớn.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Property Guru Việt Nam, nhận định rằng thuế cuối cùng vẫn sẽ do người mua gánh chịu. Nếu các chi phí hợp lệ không được chứng minh đầy đủ, phần lợi nhuận bị tính thuế sẽ tăng lên, buộc nhà đầu tư phải nâng giá bán để đảm bảo an toàn.
Thị trường có thể "đóng băng"
Bài học từ các thị trường như Singapore và Hàn Quốc cho thấy rằng việc điều chỉnh thuế bất động sản nếu không được tính toán cẩn trọng có thể khiến thị trường tạm thời "đóng băng". Tâm lý thận trọng của cả người mua và người bán có thể khiến giao dịch đình trệ. Với thị trường Việt Nam, một chính sách thuế mạnh tay vào thời điểm này có thể tạo ra hiệu ứng ngược.
Khó khăn trong xác định giá vốn và chi phí hợp lệ
Một trong những vướng mắc lớn nhất khi áp dụng cách tính thuế dựa trên lợi nhuận là việc xác định "giá vốn" và các chi phí hợp lệ. Đối với những tài sản được mua từ 10-15 năm trước, việc tìm lại hợp đồng, hóa đơn cải tạo, chi phí môi giới, chi phí lãi vay là rất khó khăn. Nếu không chứng minh được chi phí, người bán có thể bị đánh thuế trên toàn bộ chênh lệch giữa giá bán hiện tại và giá ghi trên hợp đồng cũ. Điều này càng trở nên bất lợi hơn trong trường hợp giá mua trước đó bị ghi thấp để giảm thuế.
Ông Đinh Minh Tuấn cũng chỉ ra rằng thị trường không phải lúc nào cũng tăng giá. Có những thời điểm nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ, nhưng vẫn có thể bị đánh thuế như có lãi nếu không chứng minh được thiệt hại.
Sự phức tạp và thiếu minh bạch
Việc áp dụng cơ chế thu thuế 20% trên phần lãi ròng có thể đúng về mặt lý thuyết, nhưng dễ dẫn đến sự phức tạp và thiếu minh bạch trong thực tế. Điều này không chỉ làm gia tăng chi phí tuân thủ cho người dân mà còn có thể khiến giao dịch giảm mạnh do tâm lý ngại kê khai và ngại rủi ro về thuế.
Giải pháp: Phân loại đối tượng và minh bạch hóa thị trường
Để chính sách thuế mới phát huy hiệu quả, nhiều chuyên gia đề xuất cần phân loại rõ các nhóm đối tượng: nhà đầu tư ngắn hạn, người mua tích sản dài hạn và người mua để ở thực. Với nhóm mua để ở, nên áp dụng ngưỡng miễn thuế chuyển nhượng lần đầu hoặc có cơ chế hoàn/miễn thuế trong các trường hợp mua bán trong gia đình hoặc chuyển đổi nơi ở do nhu cầu cư trú.
Ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh rằng chính sách thuế cần song hành với lộ trình minh bạch hóa thị trường. Cần có cơ sở dữ liệu giá thị trường chuẩn xác, hệ thống quản lý giao dịch minh bạch và cơ chế chứng minh chi phí rõ ràng, thuận tiện. Nếu chưa có những điều này mà áp dụng ngay mức thuế cao, sẽ gây phản ứng ngược.
Ngoài ra, trong bối cảnh thị trường mới chớm hồi phục và thanh khoản còn yếu, việc áp dụng chính sách thuế mới cần có độ trễ phù hợp. Đồng thời, cần có các biện pháp hỗ trợ thị trường như mở khóa tín dụng, tháo gỡ pháp lý dự án và ưu đãi cho nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá hợp lý.
