Thị trường bất động sản biến động theo tin sáp nhập

Trong quý 1/2025, thị trường bất động sản đã chứng kiến nhiều biến động đáng chú ý, đặc biệt là ở các khu vực có thông tin về việc sáp nhập các đơn vị hành chính. Giá đất nền và nhà ở riêng lẻ tại nhiều địa phương đã tăng mạnh, kéo theo sự gia tăng đột biến trong số lượng giao dịch. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo rằng sự hưng phấn này có thể là dấu hiệu của một làn sóng đầu cơ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường.

Thị trường hạ nhiệt sau cơn sốt đầu năm

Theo một báo cáo nghiên cứu, lượng quan tâm trên thị trường bất động sản trong tháng 4 đã giảm đáng kể so với tháng 3. Mức độ quan tâm giảm gần 20%, và số lượng tin đăng cũng giảm nhẹ. Điều này cho thấy nhu cầu thực tế đang có dấu hiệu suy giảm ở hầu hết các phân khúc, mặc dù người bán vẫn kỳ vọng vào sức cầu dài hạn.

Nhu cầu mua bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đều giảm khoảng 18-19%. Các địa phương khác cũng ghi nhận mức giảm tương tự, từ 16% đến 20%. Phân khúc đất nền và căn hộ chịu ảnh hưởng nhiều nhất, với mức giảm từ 20% trở lên. Ở những khu vực từng nóng lên do tin đồn sáp nhập, như Nhơn Trạch và Long Thành, sức mua đã bắt đầu hạ nhiệt do các dự án không nằm trong vùng sáp nhập như dự kiến.

Báo cáo quý 1/2025 của Bộ Xây dựng cho thấy vẫn có nhiều điểm sáng về nguồn cung, với số dự án hoàn thành tăng gần 40% so với cùng kỳ năm trước. Tổng số căn hộ mới được cấp phép cũng tăng mạnh, đặc biệt ở miền Bắc và miền Trung. Số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai cũng tăng hơn 55%, mang lại nguồn cung dồi dào cho thị trường.

Thanh khoản toàn thị trường quý đầu năm tiếp tục bứt phá, với hơn 33.000 giao dịch thành công trong phân khúc căn hộ và nhà ở riêng lẻ, tăng 32% so với quý trước. Đất nền tiếp tục giữ sức hút lớn với hơn 101.000 giao dịch, tăng 16% so với quý trước đó. Tuy nhiên, lượng tồn kho vẫn còn ở mức cao, đặc biệt ở phân khúc chung cư và đất nền, phản ánh sự phân hóa về sức tiêu thụ và khả năng thanh khoản.

Cảnh báo làn sóng đầu cơ và rủi ro tiềm ẩn

Các nhà quan sát thị trường nhận định rằng sau giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ do kỳ vọng sáp nhập địa giới hành chính, thị trường đang cho thấy những dấu hiệu cẩn trọng.

Hiện tượng tăng giá chủ yếu xuất phát từ nhóm nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn, trong khi các chính sách hỗ trợ và hạ tầng đi kèm vẫn chưa rõ ràng. Giá bất động sản cao cấp và hạng sang ở các thành phố lớn đang ở mức 70-100 triệu đồng/m2, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua thực. Đất nền tại nhiều khu vực cũng tăng 10-15%, trong khi một số chủ đất giữ hàng với kỳ vọng giá tiếp tục đi lên, tạo ra áp lực giảm thanh khoản và tiềm ẩn rủi ro bong bóng.

Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đã bắt đầu rút lui trước những rủi ro và khó khăn trong thanh khoản, đặc biệt ở những địa phương nóng như Đông Anh (Hà Nội), Nhơn Trạch (Đồng Nai) và Đức Hòa (Long An).

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng đợt tăng giá bất động sản vừa qua mang tính cục bộ, ngắn hạn và chủ yếu đến từ yếu tố tâm lý. Ông nhận định có sự xuất hiện của hiệu ứng FOMO (tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội) ở một bộ phận nhà đầu tư nhạy bén thông tin và phản ứng nhanh trước các biến động.

Tuy nhiên, ông Toản lưu ý rằng nhu cầu thực tế chưa tăng đột biến. Việc điều chuyển cán bộ sau sáp nhập là có giới hạn, và không phải ai cũng có nhu cầu mua nhà ngay. Nhiều địa phương đã có phương án sẵn sàng về chỗ ở cho lực lượng này. Vì vậy, đợt tăng giá hiện tại chủ yếu phản ánh kỳ vọng thị trường, chứ chưa phải là tín hiệu của sự chuyển dịch nền tảng về cung – cầu.

Mặc dù vậy, về trung và dài hạn, ông Toản cho rằng các địa phương được chọn làm trung tâm hành chính mới sẽ có nhiều tiềm năng phát triển thực chất. Khi được ưu tiên đầu tư hạ tầng, quy hoạch và thu hút dân cư, những khu vực này sẽ dần hình thành nền tảng tăng trưởng ổn định và bền vững, nhưng điều đó cần thời gian.

Các chuyên gia và cơ quan quản lý cũng đồng thời cảnh báo về những rủi ro từ hiện tượng đầu cơ, đồng thời kêu gọi người dân thận trọng trước các thông tin chưa được kiểm chứng.

Trong bối cảnh thị trường đang dần thoát khỏi cơn “sóng tâm lý” và bước vào giai đoạn sàng lọc thực chất, giới đầu tư cần trở lại với những nguyên tắc cốt lõi: lựa chọn khu vực có tiềm năng phát triển thật sự, quy hoạch minh bạch, hạ tầng kết nối đồng bộ và pháp lý rõ ràng. Quan trọng hơn, đừng chạy theo tin đồn hay những cơn sốt ngắn hạn. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn trong bối cảnh thị trường chưa ổn định dễ đẩy nhà đầu tư vào thế bị động. Thay vào đó, cần xác định rõ chiến lược đầu tư, từ thời điểm xuống tiền đến kế hoạch thoái vốn để kiểm soát rủi ro